土地面積測算中的問題

日常工作中，土地管理各專業(yè)都要涉及土地面積。不同專業(yè)對土地面積精度有不同的要求。目前，國家還沒有一部內(nèi)容全面、完整，能夠滿足各種精度要求的土地面積測算技術(shù)規(guī)范。這既不利于保護土地權(quán)利人的合法權(quán)益，也不利于土地管理水平的提高。

目前土地面積主要有以下幾個問題：
1、土地面積測算沒有系統(tǒng)規(guī)程。土地面積計算依據(jù)的基礎(chǔ)資料有：航空遙感資料、地形圖、實測坐標、實量邊長等。土地面積測算方法有：按實測坐標用解析法計算；按實量邊長用幾何圖形法計算；從圖上量取所需的元素用坐標解析法或幾何圖形法計算；用測畝儀、方格網(wǎng)或網(wǎng)點板、掃描儀直接在圖上量算。或者用面積測量儀直接對土地面積進進行量算。依據(jù)的基礎(chǔ)資料和測算方法不同，獲取的土地面積精度不同。土地管理工作中，各種需求的土地面積，究竟依據(jù)什么基礎(chǔ)資料、用什么方法測算才科學(xué)合理，各種測算方法有什么精度要求？目前，尚沒有明確系統(tǒng)的規(guī)定。
2、現(xiàn)有規(guī)程不能滿足高精度土地面積測量的需要。目前，測算土地面積，對城鎮(zhèn)建成區(qū)主要依據(jù)原國家土地管理局1989年制定的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》；對新增建設(shè)用地主要依據(jù)國土資源部1996年制定的《建設(shè)項目用地勘測定界技術(shù)規(guī)程（試行）》。兩個規(guī)程存在以下問題：（1）城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》允許用全解析法、部分解析法、以地形圖圖解法等測定界址點坐標或界址邊長。獲取界址點坐標或界址邊長的方法不同，獲得的土地面積精度也不同。部分解析法、圖解法獲得的土地面積精度低，不能*用于資產(chǎn)計算。因宗地大小、形狀不同，界址點布設(shè)方式、觀測精度的不同，用實測坐標計算的同一宗地的土地面積精度也不同。（2）界址點的點位精度不均衡。《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定，實測界址點相對附近圖根點的點位中誤差，對城鎮(zhèn)街坊外圍及街坊內(nèi)部明顯的界址點為±5cm；對城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱蔽的界址點為±7.5cm。普遍而言，在城鎮(zhèn)舊城區(qū)的界址點點位精度偏低，而這些地區(qū)土地基準地價較高，土地出讓對土地面積精度要求也高。（3）對觀測點的間距沒有規(guī)定。觀測點的間距對土地面積精度影響很大《。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》只要求在權(quán)屬界址線的變化點設(shè)觀測點，遇到大宗地或狹長形宗地，實測的土地面積精度自然偏低。《建設(shè)項目用地勘測定界技術(shù)規(guī)程（試行）》要求相鄰界址點的間距不超過150m，這也只能基本滿足征用、劃撥、使用等用地對土地面積測量的精度要求；對土地面積精度要求比較高的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、拍賣等，就難以滿足了。（4）沒有檢核條件。兩個規(guī)程都只要求用極坐標法一次觀測的界址點坐標計算土地面積，測量粗差很難發(fā)現(xiàn)。對土地面積精度更沒有明確要求，既沒有相對值允許范圍，也沒有值允許范圍。
3、各地土地出讓用低精度土地面積。20世紀90年代初期，各地的土地登記面積大部分是用部分解析法、圖解法、求積儀法或方格網(wǎng)法求算的。用這些方法求得的土地面積精度低，有部分還存在粗差。但各地在土地出讓、拍賣中仍在使用這些土地登記發(fā)證面積，給國家和土地使用者帶來了損失。